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发布时间：2017-09-21
点击次数：2346继上次的粉丝问答大受欢迎后，本期又请到一位业内大咖——北京大地风景旅游景观规划设计有限公司副总规划师、事业九部总经理杨朝睿，为大家解答最难的土地利用问题。我们挑选几个具有代表性的问题供大家学习和思考。
❶ 土地分类标准
❷ 土地流转落地难
❸ 旅游项目用地性质和代码
❹ 集体土地的利用方面有哪些地方有突破或创新的案例？
❺ 城市的旅游集散服务中心用地在建设用地分类中应该归为哪类？
❻ 在田园综合体规划开发中，是否可以将建筑物架构在农田之上？
❼ 宅基地是否属于旅游用地，能不能批？
1、在整个土地规划，国土部门有一套土地分类标准，住建或规划部门有一套分类标准，这两套标准之间有何区别与联系？分别适用于什么情况？如何做好这两者之间衔接？
答 ：国土关于土地的分类标准是为解决土地性质问题，包括农用地、一般农田、基本农田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性质。住建关于土地的分类标准是针对土地上附着建筑物的性质。
规划过程中，国土标准只是去确定该地块是否可以利用，具体的建设内容由住建的分类标准进行协调。现在很多地方出现的问题就是城市规划与土地规划不同步，城市规划已经到位，但是土地规划并没有调整。
调整城市规划用地只是一个浅层次的问题，深层次问题的是要调整土地规划。例：一块农用地，首先要确定他是一般农田还是基本农田，如果是一般农田，一次调整即可；如果是基本农田，先要把该基本农田调整到某块荒地上，再将原基础农田调整为建设用地（荒地：未利用的土地，无土地属性）。
2、旅游开发中遇到的集体土地开发障碍是土地流转等正式制度障碍还是开发效率障碍，或是非正式制度障碍？可否举例说明？
答 ：旅游开发中集体土地开发障碍及土地流转中的最大问题不是政策障碍，而是如何使被流转的土地实现盈利。旅游本身盈利能力较弱，企业流转集体土地一般或建设功能性建筑，不考这盈利，而是更看重周边可利用的其他土地，通过带动这些地块的发展及价格，进行可建设部分资产的售卖或经营来获得盈利。
所以集体土地开发的障碍主要是实现盈利问题，很多企业很难实现单纯的旅游盈利。但是如果旁边有些房地产，就相对容易一些。比如古北水镇，一开始就是走的土地流转的路，周边有很多房地产，土地流转也就很容易实现。
3、旅游项目用地性质和代码往往在和土地部门、规划部门对接的时候会遇到无法落地的问题。旅游项目在目前的城市用地性质分类中仅有B14中提到包含度假村用地，给项目落地带来很大困难。
答 ：旅游项目的用地性质从土规上一定要求是建设用地（非宅基地），属于国家的土地才可以进行招拍挂，属于集体的土地不能用作商业建设。从规划上看，问题中提到细类B14包含了度假村属于旅游用地，实际上中类B3娱乐康体设施用地属于我们常说的旅游用地。本来B3属于商业用地，但是目前部分地区实施差异化供地，比如沈阳，B3类用地是商业用地价格的三分之一，虽然不能转卖，但是对于经营者来说是合适的。所有谈及与旅游相关的用地，主要是考核价格。
▎4、旅游用地属商业用地性质，集体土地的利用方面有哪些地方有突破或创新的案例？而不是坐而论道的迟迟不落地？
答 ：旅游用地属于商业性质，集体用地不可商用，不可开发作旅游用地。集体土地是可以利用的，一是土地变性，二是流转和租用，流转方式中集体用地多用作基础服务性设施建设，如自己经营或是游客集散中心。
5、城市的旅游集散服务中心用地在城市建设用地分类中应该归为哪类？如果按商业服务类来算，地价差别就较大。
答 ：城市旅游集散服务中心从某种程度上属于基础设施用地，属于A类用地，一般由政府划拨，但在实际操作中政府没有任何收益的情况下，不太愿意选择这种方式划拨土地，需要开发单位与政府进行进一步的沟通协调。如果政府急需招商，他肯定愿意将这块土地划拨给企业，促成周围地块的买卖；如果本身地块就很值钱，企业就要考虑通过周边的商业建筑、地产来公摊土地成本。
6、在田园综合体规划开发中，如何最大程度获得建设用地，在不影响农田使用的情况下是否可以将建筑物架构在农田之上？
答 ：建筑物（封闭的、有顶的）不可以架在农田（一般、基本都不可）上，构筑物（开场的、不具备遮蔽功能的）或许可以，比如观光塔、风车等，需要与当地政府沟通调整。
7、宅基地如果仅仅做农家院，属于半对外经营那种，是否属于旅游用地，能不能批？
答 ：自有宅基地可以用作半经营的农家院，但是不属于旅游用地，不可进行买卖，可以对外经营。
总结
❶ 土地问题一定要明确其方向（属于国土方面还是属于规划方面）。
❷ 关注旅游用地的价格及买卖交易。
❸ 农田原则上不允许使用，基本农田强烈建议不去碰，但是项目对环境影响不大，遵循当地的发展规划，对当地的经济发展有一定促进作用时，对于农田的利用，当地政府一般是支持的态度。
